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當前房地產市場的價格真的下跌了嗎?

來源:作者:易憲容發布時間:2019-12-18點擊:91 人次

12月16日有一篇報道,其標題“超過30個大中城市二手房價下跌,系時隔56個月再現”。從這個標題的含義來說,國家統計局公布的70個大中城市的二手房價格有30個城市是下跌的,即就全國二手房價價格下跌的范圍而言,價格下跌的城市占比達到40%以上,二手房的價格下跌已經成了全國的一種普遍的現象。

另一層意義就是,中國大中城市的房地產市場的二手房價格,已經持續上漲了56個月了。即這幾年無論是如何強調“房住不炒”的市場定位,如何出臺多少房地產市場的調控政策,如何出臺史上最嚴厲的房地產調控政策,但中國的房地產市場的價格仍然是在持續上漲。事實上,如果以2015年底為基數,到目前為止,新房的價格上漲最大的城市達68%以上,二手房的價格上漲最大的城市達61%以上,房價年均漲幅都在10%以上。如果房地產市場出臺這樣多這樣嚴厲的調控政策都能讓房價上漲到這樣的程度,這只能說明這些城市的房地產調控政策可能是形同虛設,反之,更可能成了各城市刺激房價上漲的動力。

現在再回全國二手房的價格出現普遍下跌的現象上來,從國家統計局發布的2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看,從新房房價上漲和下跌的城市數量看,房價上漲的城市數量為44個,相比上月50個減少6個城市,上漲城市數量連續6個月減少;二手住宅方面,房價上漲城市數量為32個,時隔56個月再次出現超過30個城市房價下調。

其實,要比較房價上漲與下跌,如果以新房的價格變化進行比較,實際上意義不大,它只能是說明一種趨勢。因為,這是在以不同住房的價格之間進行比較。不同的住房,其價格變化是根本不能夠說明其是上漲還是下跌的。只有二手房的價格變化才能夠確立房價是真的上漲還是下跌。這是同一套房子,其價格在不同的期間的變化,才能看其價格是上漲還是下跌。

就二手房價格而言,國家統計局數據顯示,70個大中城市中,房價上漲的城市數量為32個,相比上個月增加1個城市。而從下降的城市數量來看,11月份顯示為33個,比上個月減少2個城市,連續2個月超過30個城市二手房價格下調。國家統計局的監測數據顯示,一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京和廣州分別下降0.4%和0.2%,上海持平,深圳上漲1.4%。31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅與上月相同。35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%。

具體而言,二手房價格環比下降的城市有北京、天津、石家莊、太原、合肥、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、海口、成都、貴陽、西安、烏魯木齊、牡丹江、金華、安慶、煙臺、宜昌、襄陽、岳陽、湛江、韶關、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義。

有人說,這是國內各城市二手房的價格出現普遍的下跌,是4年來的新現象。這也意味著國內許多城市二手房價格將出現全面下調。不過,這種判斷比較主觀,根本就沒有看到問題的實質。從這些統計數據來說,如果相信這些數據是真實的,沒有人為的操縱,那么全國二手房的價格仍然是上漲的城市大于下跌的城市,二手房價格上漲的城市占比高于下跌的城市,所以說全國二手房的價格全面下跌肯定不是事實。

還有,二手房的價格上漲,4年的時間里最高的上漲達61%,其年均上漲達15%以上,還有深圳的11月二手房價格環比上漲達到1.4%,其年化率也達到近17%。但是,就國家統計局所公布的32個城市二手房價格環比下跌的情況來看,只有3-4個城市的二手房價格下跌幅度大于1%,其它多數城市二手房價格環比下跌都在0.1-0.2%。這樣的一個二手房價變化只能說是波動,根本算不是什么下跌,更何況這種房價下跌更可以存在人為的操縱。因為地方政府要這樣做易如反掌。更重要的是如何希望中國房地產市場以這樣的方式得以調整,那肯定是猴年馬月的事情。因為,房價上漲時可以快速上漲,年均上漲10%以上,而房價下跌時,只有零點一、二,那么這樣的房價向下調整10年,還不足一年的漲幅。所以,當前國家統計局70個大中城市二手房的價格變化并沒有說明中國的房價真的下跌了。

(編輯整理:椒江房產網

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